피아노는 쳐 보고 냉난방기는 켜 보세요, 학원매물 시설값을 악기 목록과 연식으로 다시 매기는 법

안녕하세요, 오늘은뮤직 마승일입니다.

요즘 학원매물을 보러 다니시는 분들께 연락이 오면 대개 이렇게 시작합니다. “시설이 거의 새거래요. 그래서 권리금이 좀 있대요.” 저도 처음 인수를 검토하던 시절에는 그 말을 반쯤 믿었습니다. 깔끔한 라운지와 반짝이는 피아노를 보면 마음이 먼저 기울거든요. 그런데 학원 공사를 서른 번 넘게 맡아 보고 나니, ‘새것 같다’는 인상과 ‘값이 남아 있다’는 계산은 서로 다른 이야기라는 걸 알게 됐습니다.

이 글은 학원매물의 권리금 가운데 시설에 해당하는 몫만 떼어서 다시 매겨 보는 순서입니다. 원생 인계나 임대인 문제는 앞선 글들에서 따로 다뤘으니, 오늘은 눈에 보이는 물건과 벽과 방에만 집중하겠습니다.

01‘시설 좋음’ 한 줄을 목록 한 장으로 바꿔 달라고 하세요

권리금은 흔히 세 덩어리로 나뉩니다. 자리 자체의 값, 원생과 평판의 값, 그리고 인테리어와 악기·비품의 값입니다. 이 중 마지막 덩어리가 시설권리금이고, 셋 가운데 유일하게 종이 위에서 계산이 되는 부분입니다. 그런데 매물 소개서에는 이게 대부분 ‘시설 양호’, ‘악기 일체 포함’처럼 한 줄로 뭉쳐 있습니다.

저는 이 한 줄을 풀어 달라고 먼저 요청합니다. 인테리어를 언제 얼마에 했는지, 피아노·드럼·앰프·냉난방기·책걸상 같은 물건을 각각 언제 얼마에 샀는지를 표로 받는 겁니다. 영수증까지는 없어도 괜찮습니다. 매도하시는 원장님 기억으로 적어 주셔도 출발점으로는 충분합니다.

이 요청에 대한 반응이 이미 정보입니다. 목록을 금방 보내 주시는 분은 평소에 학원 물건을 장부처럼 관리해 오신 분일 가능성이 높습니다. 반대로 “그냥 와서 보시면 다 알아요”라며 목록을 미루는 경우라면, 숫자로 이야기하기를 꺼리는 이유가 있는지 한 번 더 생각해 보셔야 합니다. 학원매매에서 자료를 주고받는 태도는 그 학원이 운영돼 온 방식을 그대로 비춰 줍니다.

02산 값에 남은 수명을 곱하면 지금 값이 나옵니다

목록이 오면 줄마다 지금 남은 가치를 적습니다. 방법은 단순합니다. 처음 산 값에, 앞으로 쓸 수 있는 기간이 전체 수명에서 차지하는 비율을 곱합니다. 가정해서 계산해 보겠습니다. 악기와 비품을 처음 들일 때 합쳐서 2,000만 원이 들었고 지금까지 4년을 썼다고 해 보죠. 이 물건들을 8년쯤 쓸 수 있다고 보면 절반이 남았으니 1,000만 원 안팎이 됩니다.

여기서 끝내면 안 됩니다. 그 1,000만 원 중에 인수하자마자 수리하거나 바꿔야 하는 물건이 있으면 그 비용을 빼야 합니다. 조율이 오래 안 된 피아노, 스네어가 찢어진 드럼, 잡음이 나는 앰프 같은 것들이요. 전자책에도 적었듯이, 상태가 나쁜 악기는 인수가에서 조율·수리비만큼 깎자고 말할 수 있는 가장 확실한 근거입니다.

한 줄을 더 지웁니다. 내가 학원을 열면서 어차피 뜯어고칠 인테리어라면, 그 공사비가 아무리 컸어도 저에게는 값이 없습니다. 예를 들어 지금 원장님은 클래식 피아노 위주로 방을 꾸몄는데 저는 보컬과 드럼 중심으로 운영할 계획이라면, 방마다 붙은 장식과 수납은 철거비로 바뀝니다. 매도인이 들인 돈과 제가 받을 가치는 다른 숫자라는 점을 여기서 분명히 갈라 두셔야 합니다.

이렇게 산 값, 남은 비율, 수리비, 내가 버릴 것 네 칸을 채우면 시설권리금의 제 쪽 숫자가 나옵니다. 매도인이 부른 숫자와 나란히 놓고 차이가 어디서 나는지 짚어 가는 게 협상의 시작입니다.

03목록보다 먼저 믿을 것, 현장에서 직접 낸 소리

목록에 적힌 숫자는 결국 남이 적은 숫자입니다. 그래서 현장에 가면 저는 손부터 씁니다. 피아노는 낮은 음부터 높은 음까지 한 번 훑어서 쳐 보고, 드럼과 앰프는 실제로 소리를 내 보고, 에어컨과 난방기는 켜서 몇 분 기다려 봅니다. 중고 피아노라면 뚜껑 안쪽이나 뒤판에서 브랜드와 제조 연식을 확인합니다. 이 몇 분이 목록의 ‘상태 양호’를 증명해 주거나 반박해 줍니다.

벽과 문도 봅니다. 레슨실 문이 일반 문인지, 방음문(터닝도어)인지 확인하세요. 방음문은 일반 문보다 한 짝에 수십만 원이 더 들어서, 방이 여러 개인 학원이라면 문만으로도 금액이 꽤 커집니다. 바꿔야 할 문이 몇 짝인지 세어 두면 추가 공사비를 미리 적을 수 있습니다. 천장 모서리의 물 자국이나 콘센트 주변 그을음처럼 누수와 전기 문제를 알려 주는 흔적도 함께 살핍니다.

하나 더 확인하실 게 있습니다. 이미 음악학원으로 등록된 자리라도, 그사이 법규가 바뀌어서 전기 공사나 소방 설비를 더 갖추라는 요구가 나올 수 있습니다. 학원을 넘겨받으면 설립·운영자가 바뀌니 교육청에 변경등록을 해야 하는데, 이때 시설 기준까지 자동으로 넘어가는 건 아닙니다. 계약 전에 관할 교육지원청에 직접 물어보시고, 추가 비용이 나오면 시설값에서 빼는 칸에 적으세요.

04방 구조는 값일까요, 비용일까요?

물건 값을 다 매겼으면 마지막으로 방을 셉니다. 인수의 큰 장점은 이미 지어진 공간을 쓰는 덕분에 초기 비용을 30~50% 줄일 수 있다는 점입니다. 문을 열자마자 수업을 돌릴 수 있다는 것도 큽니다. 그런데 그 공간에는 지금 원장님이 나눠 놓은 방 구조가 같이 딸려 옵니다. 그 구조가 제 과목 구성에 맞지 않으면, 아낀 공사비 일부를 다시 벽 세우는 데 쓰게 됩니다.

제가 예전에 인수했던 지점이 60평이었습니다. 나중에 처음부터 설계한 27평 지점과 레슨실 개수가 같았어요. 27평 쪽에는 레슨실 11개와 라운지를 넣었고 아무도 쓰지 않는 면적이 거의 남지 않았습니다. 같은 수의 방을 돌리면서 두 배가 넘는 면적의 임대료를 내고 있었던 셈입니다. 인수할 때는 시설이 다 갖춰져 있다는 데 마음이 놓여서, 이 숫자를 계산해 볼 생각을 못 했습니다.

그래서 지금은 매물을 보면 월세를 레슨실 수로 나눠 봅니다. 월세 240만 원에 방이 6개면 방 하나당 40만 원이고, 월세 300만 원에 방이 10개면 30만 원입니다. 총액은 앞쪽이 싸지만 방 하나가 매달 넘어야 할 문턱은 뒤쪽이 낮습니다. 음악학원매매 매물 두세 곳을 이 숫자로 다시 줄 세워 보시면, 시설이 화려해서 끌렸던 곳이 뒤로 밀리는 경우가 꽤 있습니다.

이 계산이 시설권리금과 무슨 상관이냐고 물으실 수 있습니다. 방 구조가 맞지 않아 다시 공사해야 한다면 그 비용은 시설값에서 빠져야 하고, 방이 넉넉하게 잘 나뉘어 있다면 그건 목록에는 안 보이는 시설의 가치입니다. 저는 이 판단까지 마쳐야 비로소 시설 몫의 숫자를 확정합니다.

05다시 매긴 숫자는 계약서 어디에 남겨야 할까요?

시설값을 다시 매겼으면 협상 자리에 감정이 아니라 표를 들고 가세요. 목록, 연식, 직접 확인한 상태, 바꿔야 할 문과 악기, 교육지원청에서 들은 추가 기준까지 한 장에 있으면, “제가 보기엔 이 정도입니다”가 아니라 “이 줄에서 이만큼 차이가 납니다”로 이야기할 수 있습니다. 학원양도양수는 결국 숫자를 놓고 주고받는 일이라, 근거가 있는 쪽이 대화를 이끕니다.

합의한 내용은 계약서에 구체적으로 남깁니다. 어떤 악기와 비품을 넘겨받는지 목록을 붙이고, 잔금 전까지 지금 상태를 유지한다는 문구도 넣어 두세요. 계약하고 나서 피아노 한 대가 빠져 있거나 앰프가 바뀌어 있으면, 말로 한 약속은 남지 않습니다. 잔금 날 현장에 다시 가서 목록을 한 줄씩 짚으며 악기가 그대로 있는지, 소리가 처음 봤을 때와 같은지 확인하고 나서 돈을 보내는 순서로 잡아 두시면 마지막 날의 다툼을 대부분 막을 수 있습니다.

실용음악학원창업을 새로 할지 매물을 받을지 고민 중이시라면, 오늘 계산한 시설값과 새로 공사할 때의 비용을 나란히 놓고 보시는 것도 방법입니다. 연습실이나 스튜디오처럼 벽과 문이 이미 갖춰진 다른 업종 매물이 더 쌀 때도 있는데, 그 이야기는 연습실·스튜디오 인수 글에 따로 정리해 두었습니다.

저도 처음 인수했을 때는 반짝이는 시설에 마음이 먼저 갔고, 방 구조가 매달 얼마를 새게 하는지는 한참 뒤에야 알았습니다. 그때 목록 한 장과 계산기 하나만 들고 갔어도 협상은 달라졌을 겁니다. 시설값은 매도인의 기억이 아니라 제가 확인한 숫자로 남겨 두세요.