매물 사진보다 교육지원청 전화가 먼저입니다, 음악연습실매매에서 학원 개원까지 제가 지키는 순서

안녕하세요, 오늘은뮤직 마승일입니다.

요즘 상담 자리에서 음악연습실 매물 캡처를 보여 주시는 분이 늘었습니다. 방 사진이 여러 장 있고, 권리금이 적혀 있고, 대개 이런 말이 따라옵니다. “방음은 다 돼 있대요. 이번 주 안에 가계약 안 하면 다른 분이 가져간다고 해서요.”

저는 그 매물이 좋은지 나쁜지보다 먼저 여쭙니다. “교육지원청에는 전화해 보셨어요?” 대부분 아직이라고 하십니다. 사진은 열 번 넘게 넘겨 보셨는데, 그 건물에서 학원 등록이 되는지는 아무도 확인하지 않은 상태인 거죠.

오늘은 음악연습실매매 매물을 학원으로 바꾸려는 분께, 매물을 처음 본 날부터 문을 여는 날까지 무엇을 어떤 차례로 확인하는지 말씀드리겠습니다. 저도 처음엔 이 순서를 몰라서 돈을 냈습니다.

01연습실 매물은 왜 순서가 비용을 정할까요?

새로 짓는 학원은 일이 공사 기간에 몰립니다. 칸막이를 세우고, 방음을 하고, 방마다 전기와 소방과 냉난방을 넣는 데만 3~4주가 걸립니다. 문제가 생겨도 대개 공사 중에 드러나고 공사로 해결합니다.

연습실 매물은 반대입니다. 방이 이미 나뉘어 있고 방음도 되어 있으니 손볼 곳만 손보면 문을 열 수 있는 곳이 적지 않습니다. 공사가 짧은 대신, 확인해야 할 일이 전부 계약서 앞쪽으로 몰립니다. 그 건물에서 학원 등록이 되는지, 소방 기준이 학원에 맞는지, 벽이 수업 소리를 견디는지. 이걸 계약 뒤에 알게 되면 공사로 고치는 게 아니라 계약금으로 수업료를 내게 됩니다.

그래서 저는 학원매물이든 연습실 매물이든 같은 질문을 하더라도 언제 하느냐를 따집니다. 가계약 전에 한 질문은 협상 자료가 되고, 잔금 뒤에 한 질문은 그냥 내 비용이 됩니다. 이 글의 여섯 칸은 그 언제를 정리한 것입니다.

02매물 사진보다 동네 숫자를 먼저 봐야 하는 이유는?

매물 사진을 받으면 마음이 먼저 갑니다. 그래서 저는 일부러 사진을 덮고 그 동네 숫자부터 봅니다. 스마트플레이스 통계로 그 주변에서 어떤 연령층이 어떤 검색어로 찾아오는지, 방문자가 늘고 있는지 줄고 있는지 확인합니다. 오픈업으로 매출 흐름도 조회해 봅니다. 오픈업은 카드 매출 기준이라 현금이나 계좌이체가 많은 곳은 실제보다 낮게 나온다는 점은 감안하시고요.

연습실 매물에서 특히 조심할 게 있습니다. 연습실 장사가 잘됐다는 말과 그 자리에 학원 수요가 있다는 말은 다른 이야기입니다. 연습실 손님은 위치와 가격을 보고 방을 고르는 분들이라, 그분들이 그대로 레슨 원생이 되어 넘어온다고 기대하시면 안 됩니다. 학원은 결국 그 동네에 배우려는 사람이 있느냐로 갈립니다.

이 단계에서 아니다 싶으면 매물이 아무리 싸도 접습니다. 이길 수 없는 자리에 있는 매물은 권리금이 0원이어도 비싼 매물입니다. 인테리어 업자나 중개인을 만나기 전에 이 판단을 끝내 두셔야 뒤에서 흔들리지 않습니다.

03가계약 전에 전화 한 통과 특약 한 줄을 챙기세요

동네가 괜찮다면 다음은 사진이 아니라 주소입니다. 주소를 들고 관할 교육지원청에 전화해서 그 건물에 학원 등록이 가능한지 먼저 묻습니다. 건물 용도가 학원이 들어갈 수 있는 용도인지, 같은 건물에 노래방이나 주점 같은 유해업소가 있는지, 집합건물이라면 같은 업종을 막는 규약이 있는지, 면적이 커서 비상구가 두 방향 이상 필요한지. 기준은 지역마다 조금씩 달라서 제 경험으로 대신 답해 드릴 수가 없습니다. 반드시 관할에서 들으셔야 합니다.

연습실은 학원이 아니라서 이 부분을 아무도 확인하지 않은 채 매물로 나오곤 합니다. 반면 폐업을 앞둔 학원을 인수하는 음악학원매매라면 인가 요건을 한 번 통과한 공간이라 상대적으로 수월합니다. 다만 그때도 법규가 바뀌어 추가 전기 공사나 소방 설비가 요구될 수 있으니, 이미 학원이었다는 사실만 믿고 넘어가시면 안 됩니다.

그리고 가계약서에는 이 한 줄을 넣으시라고 권합니다. “학원 등록이 불허될 경우 본 계약은 무효로 하며 계약금은 전액 반환한다.” 매도인이 이 특약을 꺼린다면 그것도 하나의 정보입니다. 이번 주 안에 결정하라는 재촉이 있어도 이 전화와 이 한 줄은 하루면 끝납니다.

04실측 날에는 줄자와 표 한 장을 들고 갑니다

현장에 갈 때 저는 감상하러 가지 않고 재러 갑니다. 표 맨 위에는 평수가 아니라 방 개수를 적습니다. 음악학원 매출은 평수가 아니라 방에서 나오기 때문입니다. 그다음 칸에는 복도와 로비처럼 수업에 못 쓰는 공간이 전체의 몇 퍼센트쯤인지 적습니다. 그 공간에도 매달 임대료가 나갑니다.

다음은 천장과 벽입니다. 감지기만 있는 공간이 학원으로 바뀌면서 간이 스프링클러를 요구받는 경우가 있고, 이건 생각보다 큰 금액입니다. 냉난방이 천장 덕트로 여러 방에 바람을 보내는 방식이라면 그 길로 소리가 옆 방에 넘어갈 수 있습니다. 드럼이나 보컬 수업을 넣을 방이라면 한 방에서 소리를 내고 옆 방에서 들어 보세요.

문과 악기도 셉니다. 방음이 필요한 방에 쓰는 터닝도어는 일반 문보다 개당 60만 원 이상 더 듭니다. 바꿀 문이 몇 개인지 세면 금액이 바로 나옵니다. 넘겨받을 피아노가 있다면 제조 연식과 브랜드를 확인합니다. 중고라면 2000년 이후 생산된 야마하, 삼익, 영창 정도를 기준으로 보시고, 상태가 나쁘면 조율과 수리에 들 돈을 따로 적어 둡니다.

05권리금은 표의 합계를 보고 이야기합니다

앞의 세 칸을 거치면 손에 표 한 장이 남습니다. 저는 이 표를 들고 나서야 가격 이야기를 시작합니다. 그 지역 권리금 평균치를 미리 알아 두고, 방 개수, 시설 상태, 바꿀 문과 손볼 악기 금액을 근거로 이야기합니다. “좀 깎아 주세요”보다 “문 네 개와 피아노 두 대에 이만큼 듭니다”가 훨씬 잘 통합니다.

가격 말고도 이 날 확인할 사람이 하나 있습니다. 임대인입니다. 임대료를 그동안 얼마나 자주 올렸는지, 누수나 고장이 났을 때 얼마나 빨리 협조했는지 들어 보세요. 임대인은 앞으로 몇 년을 함께 갈 사업 파트너라서, 계약 뒤에는 바꿀 수가 없습니다. 중간에 컨설팅 업체가 끼어 있다면 수수료도 이때 확인합니다. 업체마다 다르고 일반 부동산 수수료보다 높은 경우가 많습니다.

마지막으로 10년짜리 계산을 한 번 해 봅니다. 가정한 예시로, 같은 방 개수를 얻는데 인수 매물이 신규로 지을 자리보다 월세가 50만 원 더 비싸다고 해 보겠습니다. 1년이면 600만 원, 5년이면 3,000만 원입니다. 인테리어에서 아낀 돈이 5년 만에 사라질 수 있다는 뜻입니다. 권리금이 싸 보여도 이 계산이 안 맞으면 저는 신규 쪽을 다시 봅니다. 연습실을 학원으로 바꾼 실제 사례는 광주점 이야기에 따로 적어 두었습니다.

06잔금 뒤에 볼 공사 시기와 첫 달

잔금을 치르면 손볼 곳을 손볼 차례입니다. 인테리어는 봄과 가을이 성수기라 견적도 일정도 빡빡하고, 12월과 7~8월이 비교적 한가합니다. 가을에 자리를 정하고 12월에 공사를 하면, 새해에 악기를 배워 보려는 분들이 찾아오는 시기에 맞춰 문을 여는 흐름이 나옵니다. 어느 업체와 하시든 계약서에 “추가 견적이 발생하지 않습니다”라는 문구는 꼭 넣으세요.

그리고 공사 중일 때부터 사전 등록을 받습니다. 학원의 첫 달은 수강생이 0명에서 시작하는, 가장 적자가 큰 달입니다. 문을 열기 한두 달 전부터 등록을 받아 두면 그 적자를 먼저 메우고 출발할 수 있습니다. 저희 지점 가운데에는 이렇게 시작해서 문을 연 뒤 적자를 한 번도 보지 않은 곳이 여럿 있습니다.

인수로 아낀 돈은 고급 인테리어나 더 좋은 악기에 쓰지 마시고 통장에 남겨 두세요. 월세, 관리비, 홍보비, 잡비를 합친 월 고정비의 3개월치, 가능하면 6개월치를 예비비로 둡니다. 이 돈이 있어야 첫 몇 달에 조급한 할인을 걸지 않고 차분하게 판단할 수 있습니다. 자금표 짜는 법은 예비비 글에 정리해 두었습니다.

+실용음악학원창업을 연습실 인수로 시작하려 한다면

연습실 매물은 잘 고르면 실용음악학원창업을 가장 가볍게 시작하는 길입니다. 방음된 방이 이미 있고, 공사가 짧고, 그만큼 예비비를 두껍게 쌓을 수 있습니다. 다만 그 장점은 확인할 일을 앞쪽에서 다 끝냈을 때만 내 것이 됩니다.

학원매매 시장에서 서두르라는 말은 늘 들립니다. 그럴수록 차례를 지키세요. 동네, 전화와 특약, 실측, 표를 든 협상, 공사 시기, 첫 달. 이 순서를 건너뛰지 않으면 급한 매물 앞에서도 하루 이틀이면 판단이 섭니다.

솔직히 저도 좋은 매물을 보면 그날 바로 계약하고 싶어집니다. 그래서 휴대전화 메모장에 이 여섯 칸을 적어 두고, 칸이 하나라도 비어 있으면 계약금을 보내지 않습니다. 그 고집 때문에 놓친 매물도 있었지만, 그 덕분에 지킨 계약금이 훨씬 컸습니다.