도장 찍은 뒤 받은 방음공사 견적은 깎을 데가 없습니다, 매물 계약 전에 견적서부터 받아 두세요

안녕하세요, 오늘은뮤직 마승일입니다.

인수 매물을 보고 계신 원장님께 먼저 여쭙고 싶은 게 있습니다. "방음 견적은 언제 받으실 생각이세요?" 계약부터 하고 인테리어 업체를 정할 때 같이 받으면 된다고 생각하기 쉽습니다. 순서만 보면 그쪽이 자연스러워 보이니까요.

저는 반대로 봅니다. 실용음악학원창업에서 방음공사는 공사 항목 가운데 하나가 아니라, 그 자리를 얼마에 들어갈지를 정하는 숫자입니다. 그 숫자를 계약 뒤에 알게 되면 바꿀 수 있는 게 거의 남지 않습니다.

01방음공사 견적은 왜 계약서보다 먼저 받아야 할까요?

기존 시설을 넘겨받는 인수는 새로 짓는 것보다 처음 들어가는 돈을 대략 30~50% 덜 쓸 수 있습니다. 많은 분이 이 숫자를 보고 매물을 고르십니다. 하지만 그 절감 폭은 넘겨받은 벽을 그대로 쓸 수 있을 때의 이야기입니다. 벽을 보강해야 한다면 그 돈만큼 절감 폭이 줄어듭니다.

그래서 매물을 보러 가실 때 방음시공 업체와 함께 가 보시길 권합니다. 그 자리에서 정확한 금액이 나오지는 않더라도, 어느 방을 손봐야 하는지, 벽을 새로 세워야 하는지 아니면 마감만 보태면 되는지는 대략 갈립니다. 그 정도만 알아도 계약 전에 할 수 있는 일이 생깁니다. 인수가를 다시 이야기할 수 있고, 보강이 너무 크다면 그 매물을 내려놓을 수도 있습니다.

계약서에 도장을 찍은 다음에는 사정이 다릅니다. 견적서에 어떤 숫자가 나오든 그 돈은 이미 원장님 몫입니다. 깎을 상대가 없습니다. 같은 견적서인데 계약 전에는 협상 카드였던 것이 계약 뒤에는 청구서가 됩니다.

02개원 뒤에 하는 방음 보강은 왜 두 번 돈이 나갈까요?

가장 비싼 방음공사는 문을 연 다음에 하는 공사입니다. 공사비 자체가 더 들어서가 아닙니다. 학원의 매출은 방에서 나오는데, 보강 공사를 하는 동안 그 방에서는 수업을 할 수 없습니다. 공사비가 한 번 나가고, 비어 있는 방의 매출이 한 번 더 빠집니다.

옆 방도 조용히 넘어가지 않습니다. 벽을 뜯고 다시 세우는 소리와 먼지는 바로 옆 레슨실 수업에 그대로 들어가고, 그 시간에 레슨을 받는 수강생은 공사 소리를 들으며 한 시간을 보내야 하니 학원에 대한 인상까지 함께 깎입니다. 수업 시간을 피해 밤이나 휴일에 공사를 잡으면 그만큼 공기가 길어지고 비용도 붙습니다. 결국 방 하나를 고치는데 학원 전체가 그 기간을 함께 버티게 됩니다.

제가 개원 전에 방음을 끝내야 한다고 거듭 말씀드리는 이유가 여기 있습니다. 인수로 처음에 수천만 원을 아꼈더라도, 문을 열고 나서 방음공사를 다시 하게 되면 그 차이는 생각보다 빨리 줄어듭니다. 아껴야 할 것은 첫 견적서의 숫자가 아니라 개원 뒤에 다시 공사할 일 자체입니다.

03스튜디오, 파티룸, 공유 오피스 — 전 업종마다 계약 전에 열어 볼 자리

인수라고 해서 꼭 학원만 볼 필요는 없습니다. 권리금이 없거나 낮은 비슷한 업종을 넘겨받아 레슨실로 고치는 것도 좋은 길입니다. 다만 업종마다 남겨 두고 가는 벽이 다르니, 계약 전에 확인할 자리도 달라집니다.

녹음 스튜디오였던 곳은 기본 방음과 냉난방이 잘 갖춰진 경우가 많고, 공들인 마감을 살릴 수도 있습니다. 이런 자리는 방 크기가 레슨에 맞는지, 방 개수가 충분한지를 먼저 셉니다. 멀티방이나 파티룸은 칸마다 크기가 레슨실로 쓰기 알맞고 냉난방이 방별로 나뉜 곳이 많습니다. 대신 원래 소리를 막으려고 세운 벽이 아니라서 벽 두께를 확인해야 합니다.

뷰티샵이나 공유 오피스는 방이 이미 나뉘어 있어서 벽을 새로 세우지 않고도 레슨실이나 연습실 구조로 바꾸기는 쉬운 편이지만, 그 칸막이는 대개 일반 사무실용이라 음악 수업에는 소리가 샙니다. 이런 자리라면 방음벽 보강 비용을 인수가 계산에 처음부터 넣어야 합니다. 방은 있는데 벽은 없다고 생각하시면 정확합니다.

어느 업종이든 소방 설비는 같은 날 같이 봅니다. 스프링클러와 감지기는 용도를 바꿀 때 비용이 가장 크게 튀는 항목이고, 방음을 위해 벽을 옮기거나 새로 세우면 그에 맞춰 다시 손봐야 할 수 있습니다. 방음 견적과 소방 견적은 한 장에 같이 적어 두셔야 실제 숫자가 나옵니다.

04천장 위 덕트는 견적 받는 날 같이 열어 보세요

방음 견적을 받을 때 업체가 벽만 보고 가는 경우가 있습니다. 그러면 꼭 천장을 같이 열어 달라고 하세요. 냉난방이 방마다 따로 달린 방식인지, 건물 전체를 한 번에 돌리는 덕트 방식인지에 따라 방음공사의 결과가 달라지기 때문입니다.

덕트로 방들이 이어져 있으면 그 통로를 타고 소리가 옆 방으로 건너갑니다. 벽 속에 흡음재를 아무리 채워도 이 길은 막히지 않는데, 문제는 이걸 벽 공사가 다 끝나고 첫 수업을 해 본 날에야 옆 방 선생님의 말로 처음 알게 되는 경우가 많다는 겁니다. 그때 고치려면 다시 운영 중 공사가 됩니다.

그래서 견적서를 받으면 벽 항목 옆에 천장 항목이 따로 있는지부터 봅니다. 천장 이야기가 한 줄도 없는 방음 견적서는 반쪽짜리라고 보셔도 됩니다.

05새로 짓는다면 방음공사가 방 개수를 정합니다

신규 창업은 처음 드는 돈이 큽니다. 대신 벽을 어디에 세울지 원장님이 정할 수 있습니다. 이 자유가 방음공사와 만나면 방 개수가 됩니다. 제가 새로 설계한 27평 지점에는 레슨실 11개와 라운지가 들어갔습니다. 쓰지 않는 자투리 공간이 남지 않도록 벽 위치부터 잡았기 때문입니다.

반대로 제가 인수한 60평 지점은 면적이 두 배를 넘는데 방 개수는 27평 지점과 같습니다. 앞선 운영자가 세운 벽을 따라 쓰다 보니 복도와 로비가 넓게 남았습니다. 그 면적에도 매달 임대료가 나갑니다. 넘겨받은 벽을 살려 방음공사비를 아꼈지만, 수업을 팔 수 없는 공간에 해마다 돈을 내고 있는 셈입니다.

그래서 저는 견적서를 비교할 때 공사비만 나란히 놓지 않습니다. 그 공사로 방이 몇 개 나오는지를 같은 줄에 적고, 10년 동안 낼 임대료 옆에 둡니다. 그렇게 놓고 보면 처음에 싸 보였던 쪽이 10년 뒤에는 더 비싼 경우가 적지 않습니다. 벽을 어디에 세우느냐가 매출을 어떻게 바꾸는지는 27평에 레슨실 11개가 들어간 이야기에 따로 적었습니다.

06실용음악학원창업, 방음공사 일정을 잡고 계시다면

예산이 넉넉하지 않다면 인수는 현실적인 출발선입니다. 저도 비슷한 업종이나 문 닫는 학원 자리를 영리한 우회로로 봅니다. 다만 그 우회로가 정말 싼 길인지는 계약 전에 받은 방음 견적이 알려 줍니다.

순서만 지키면 됩니다. 매물을 보는 날 방음 견적을 받고, 그 숫자로 인수가를 다시 따지고, 방음과 소방을 개원 전에 끝냅니다. 그리고 공사비 옆에 방 개수와 10년 임대료를 함께 적습니다. 넘겨받은 벽에서 무엇을 먼저 봐야 하는지는 그 자리가 전에 무슨 가게였는지부터 보는 이야기에 이어서 적어 두었습니다.

방음공사는 언제 하느냐에 따라 같은 금액이 협상 카드도 되고 청구서도 됩니다. 매물을 보는 날 견적서를 손에 쥐고 있으면, 그 자리를 얼마에 들어갈지 원장님이 정할 수 있습니다.